息口见顶首置楼按或鬆绑　全年楼价料升逾一成

                                                                                            

今年上半年楼市受全面复常通关及疫情迅速缓和所刺激，市场购买力报复式回流，推动楼价及租金齐齐上升。根据数字，本年迄今二手楼价升接近百分之6，而料上半年楼价升幅可达百分之7。有代理指，香港输入人才政策以及政府有意再放宽首置楼按限制，再加上经济向好、租金回升、购买力待释放以及息口见顶等利好因素，有望使下半年楼市重拾活力，全年楼价料升逾一成。

利嘉阁地产董事陈大伟指出，数据显示截至今年4月份中小型住宅（以全港50个指标屋苑作代表）平均实用迟价为14,022元，较去年底的13,154元升近6.6%，预计整个上半年升幅有机会再轻微扩至近7%；豪宅物业方面（以差估署大型单位作依据），预测整个上半年升幅可达5.5%。至于租金走势方面，中小型住宅上半年租金最终升幅料达4%，而豪宅租金上半年升幅也料有2.7%。

该行早前总结2023年上半年楼市表现，量值按半年各涨三成及五成；展望下半年，一二手私宅买卖登记量可望持续反弹，料录得3.1万宗。而香港人才入境政策，以及政府有意再放宽首置楼按限制，亦成下半年楼市支撑点。该行料下半年中小型住宅楼价再升5%，豪宅升3%，全年看升逾一成。

下半年一二手交投料升三成

总裁廖伟强表示，综观下半年楼市利好因素佔多，相信随着人才来港，经济回升，住宅市道有望进一步回暖；发展商积极推出新盘应市，料可持续热卖，预期下半年一手私宅买卖登记量可再升三成，上试8,200宗水平，即全年合计一手登记量料约1.45万宗，较2022年的不足1万宗料大涨45%。

至于二手市场方面，预期可能加码的首置按保成数放宽，将继续带动更多首置客及换楼客入市，预计下半年二手私宅交投量亦可较上半年的1.75万宗再升三成，至近2.28万宗；全年累计，二手买卖登记量料突破4万宗水平，将较2022年约3.02万宗大增33%。综合预计，在下半年一二手同步齐升下，整体私宅交投量料升三成，最终料达3.1万宗水平；全年总计料录约5.48万宗，将较2022年的近4.02万宗大涨36%。

租金料跑赢 下半年势涨6%

楼价下半年走势方面，廖伟强指受惠下半年在本地及外来专才购买力进一步大举释放，加上经济回升及息率平稳等有利条件下，中小型住宅楼价下半年料有5%的上升空间，即全年累积升幅可突破一成，约达12%左右。豪宅物业方面，受惠通关后的内地资金及「高才通」实力买家，下半年亦料有3%升幅，全年计则料升约8.5%。租金表现方面，下半年租金升幅将跑赢楼价；其中中小型住宅租金料大涨6%，全年预计升10%。

美联物业首席分析师刘嘉辉表示，香港仅复常半年，全面复甦需时，短期难免波动。料下半年利淡因素逐渐消散，并现四大利好因素，包括经济向好利好楼价、租金回升、逾3万个购买力待释放以及息口见顶银行争出按揭优惠，后市将重拾上升动力，维持全年楼价升约10%至15%的预测。

刘嘉辉指，受到通关刺激，上半年租金已由低位回升，美联「租金走势图」今年5月份以实用面积计算的私人住宅平均迟租报约34.56元，按月升约0.9%，连升4个月，并创15个月新高；若以今年首5个月计算，租金已上升约3%，升幅创6年同期新高。随着暑假来临，踏入租务旺季，料租金将持续上升。

租金升息口见顶 租转买势增

美联指，租金回升除了吸引投资者入市外，亦会令部分租客转租为买。事实上，在租金上升、息口有望稳定下，利息支出较租金为低。以一个楼价600万的单位为例，造九成按揭，按揭利率3.5厘计算，供款30年总利息支出约350万元，平均每月约9,700元；而一个市值600万元的单位，若以估计现时月租1.3万元计算，假使未来三十年间业主都不加租，估计总租金开支达到468万元，租楼的支出远远高于供楼的利息支出。刘嘉辉估计，当利淡因素消去，利好因素会释放需求，即使只释放一半，亦达1.6万个，相等于约4个月的二手成交量。

上半年全面通关利好本港楼市。美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明指出，回顾上半年楼市，「美联楼价指数」最新报154.53点，本年迄今楼价升约5.81%。上半年住宅物业一二手交投齐升，首五个月新盘成交量达5,609宗，预计上半年可达6,600宗的水平，较去年同期大升近四成。

买卖宗数半年增34%

综合土地注册处数据，2023年截至6月8日为止的上半年，整体私宅买卖登记共有21,237宗，涉及金额约2,093.30亿元，预计整个上半年最终料达23,815宗及2,368.46亿元，将较2022年下半年的17,750宗及1,584.04亿元分别上升34%及50%；而比较2022上半年亦有好转，登记量及总值分别涨6%及5%。

利嘉阁地产董事陈大伟指出，今年甫开年，楼市即受通关及疫情迅速缓和所刺激，市场购买力报复式回流，推动楼价及租金齐齐上升。数据显示，截至今年4月份中小型住宅（以全港50个指标屋苑作代表）平均实用迟价为14,022元，较去年底的13,154元升近6.6%，预计整个上半年升幅有机会再轻微扩至近7%；豪宅物业方面（以差估署大型单位作依据），预测整个上半年升幅可达5.5%。

至于租金走势方面（以差估署数字作依据），中小型住宅上半年租金最终升幅料达4%，而豪宅租金上半年升幅也料有2.7%。

日出康城交投最多

另外，上半年截至5月底止十大活跃屋苑买卖登记量暂录得1,684宗，较去年整个下半年的1,315宗已上升28%，当中日出康城继续稳登最热卖屋苑宝座，上半年首5个月买卖登记暂录349宗，已较去年下半年的297宗暂多出18%。十大活跃屋苑登记量暂时九升一跌，其中以海怡半岛的80%升幅最显著，上半年暂已录115宗登记，而美孚新邨及杏花邨亦分别升68%及67%，至各自的219宗及102宗。

二手住宅方面，美联预计上半年可录约2.25万宗成交，按年升约一成。惟近期二手价量有所放缓。楼价方面，「美联楼价指数」较年内高位轻微下调约0.46%。交投方面，综合美联分行资料，自今年3月初起，全港35个大型屋苑的成交已经连续14周低于百宗水平，自5月初起，更已经连续6星期低于50宗水平，平均只有34宗，较今年平均每星期73宗低约53%，反映二手的交投陷入拉锯局面。